Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 210. Государственная регистрация сделки

1. Сделка подлежит гос регистрации Лишь в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента его гос регистрации.

2. Список органов, осуществляющий Государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом.

Комментарий

1. Отдельные сделки требуют Не только соответствующей формы, но и одновременно требуют гос регистрации в случаях, предусмотренных законом. С регистрацией сделки эт 'связывается наступление соответствующих правовых последствий. Согласно ч. 1 комментируемой статьи такая сделка должно считаться совершенным с момента его гос регистрации. Однако статьи главы 16 ГК непосредственно НЕ предугадывают недействительности конкретных видов сделок, в отношении которых НЕ соблюдены требования закона о гос регистрации. Поэтому решать вопрос о правовых последствиях нарушения правил в гос регистрации сделки необходимо с учетом также тех положений закона, Которые непосредственно определяют сделки, требующие гос регистрации.

Во исполнение требований ГК принят специальный ЗУ " В гос регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений " от 1 июля 2004, регулирующим отношения, эт 'связанные с гос регистрацией прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок по недвижимости. Сделки по недвижимости совершаются, если право собственности на это имущество записанно согласно этому Закону, а регистрация прав на недвижимость, их ограничений осуществляется только в случае совершения сделок отношении недвижимого имущества, а также по заявлению собственника (владельца) недвижимого имущества (Ст. 3), что подтверждает взаимосвязанных 'связанность гос регистрации ЭТИХ фактов. Государственная регистрация указанных трех видов фактов осуществляется с помощью создаваемой гос информационной системы - государственно реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Случаи обязанности 'обязательно гос регистрации сделок предусматриваются как ГК, так и другими законами. При этом гос регистрации сделки нельзя отождествлять с гос регистрацией прав на недвижимое имущество или самого недвижимого имущества или вторых объект объектов гражданского права (например, транспортных средств, в том числе морских и речных судов, воздушных судов космических объ объектов, оружия, отдельных видов ценных бумаг) с целью их учета, несоблюдение которой может повлиять на действие сделки по приобретению таких объ объектов и приводит к вторым правовым последствиям.

В ГК 1963 г. только в. 227 предусматривал регистрацию в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов договора купли-продажи жилого дома, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Такую регистрацию непосредственно осуществлял бюро технической инвентаризации (БТИ), которые образуются соответствующей исполкома. Однако эта регистрация (или ее отсутствие) НЕ влияла на действительность или реальность договора, а служила преимущественно способом учета зданий и выявление их юридических владельцев.

Новый ГК расширяет круг случаев гос регистрации сделок. Так, в согласовании в. 577, гос регистрации подлежит нотариально удостоверен залог недвижимого имущества, а также залог движимого имущества по заявлению залогодержателя или залогодателя путем внесения записи в Государственный реестр обременений движимого имущества. Правовые основы гос регистрации залоговых сделок недвижимого имущества (ипотеки) определены также законами Украины " О залоге " (статьи 13, 15), " Об ипотеке " (статьи 1, 3, 4, 18), " Об ипотечно кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечные сертификаты & quot;.

НЕ подпадает под действие ст. 210 ГК регистрация ограничений движимого имущества, совершается на основании ЗУ " Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений ".

нотариально удостоверению и гос регистрации подлежат договоры купли-продажи (мены) земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или второго недвижимого имущества (ст. ст. 657, 716 ГК); договоры пожизненно содержания, по Которым отчуждается недвижимое имущество (ст. 745 ГК); договоры о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 732 ГК); договоры найма (аренды) здания или второго капитального сооружения (их отдельных частей) на срок, Euro трех лет (ст. 793 ГК); договор управления недвижимостью (ст. 1031 ГК) договор коммерческой концессии и субконцессиы (статьи 1118, 1119 ГК). Закон Украины " Об аренде земли " устанавливает, что заключен договор аренды земельного участка подлежит гос регистрации, факт которой удостоверяется печатью регистрирующего органа. Во всех указанных случаях специальные последствия несоблюдения правила о гос регистрации ЭТИХ договоров не определены.

Нормативно-правовыми актами могут предусматриваться особые случаи регистрации договоров, которая имеет другое правовое значение по сравнении с гос регистрацией сделок по ст. 210 ГК. Так, согласно ст. 9 ЗУ " О металлоломе " и Порядка регистрации внешнеэкономических контрактов (договоров) на осуществление экспортных операций с металлолома, утвержденно постановлением Кабинет министров Украины от 15 февраля 2002 г. N 155, Министерство экономики Украины осуществляет регистрацию контрактов (Договоров, соглашений) на экспорт металлолома.

Согласно ст. 15 ЗУ " О товарной бирже " от 10 декабря 1991 Биржевая сделка Считается заключенной с момента ее регистрации на бирже. В случае отсутствия такой регистрации сделка (сделка) НЕ приобретет признаков биржевой сделки.

Государственная служба по охране прав на сорта растений осуществляет регистрацию договоров о передаче имущественного права на сорт и договоров о передаче права на использование сорта (ЗУ " Об охране прав на сорта растений ", Инструкция о регистрации договора о передаче имущественного права на сорт и договора о передаче права на использование сорта, утвержденная приказом Министерства Аграрное политики Украины от 21.07.2003 N 244).

2. Несмотря на то, что законодатель, как правило, непосредственно НЕ определяет правовые последствия несоблюдения положений о гос регистрации сделок, они так или иначе вытекают из контекстов определенных правовых норм ГК. Так, в согласовании ч. 1 ст. 210 ГК такие сделки являются совершенными с момента их гос регистрации. Так есть они не могут порожд для их субъектов 'объектов желаемого правового результата, а в конце и соответствующих прав и обязанности 'связей их сторон. Относительно договорных сделок этот вывод дополнительно подтверждается общими положениями в договоре, по Которым договор вступает в силу с момента, когда стороны в надлежаще форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (статьи 638, 640 ГК). Однако сказанное в определенной мере не касается сделок (сделок) в переходе права собственности на земельные участки, поскольку они Должны считаться заключенным со дня их нотариального удостоверения (ст. 132 ЗК).

Более однозначно Рассматриваемый вопрос решен по договорным сделок, направленных на переход права собственности, поскольку согласно ст. 334 ГК, если договор об отчуждении имущества подлежит гос регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Следовательно, по ее отсутствии в приобретателя имущества по договору право собственности возникнуть быть не может.

3. Земельным кодексом Украины предусмотрены определенные особенности продажи земельных участков гос и коммунальное собственности гражданам и юридическим лицам. Договор купли-продажи такой земельного участка подлежит нотариально удостоверению, а документ об оплате является основанием для выдачи державного акта на право собственности на земельный участок и его гос регистрации (ч. 7 ст. 128 ЗК). Совершенно очевидно, что в данном случае имеется в виду государственная регистрация собственно земельного участка, а не договора купли-продажи.

4. Согласно ч. 2 ст. 210 ГК перечень органов, осуществляющий Государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом. На момент принятия ЗУ " В гос регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений " в Украине уже сформировалась определенная система регистрируя органов и порядка регистрации. Так, Временным положением в порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденными Министерством юстиции Украины (приказ от 7 февраля 2002 г. N 7/5), был введен государственный реестр прав на недвижимость, держателем которого определено Министерство юстиции Украины. К принятия Закона Украины о гос регистрации прав на недвижимость, согласно временному положению, функции по гос регистрации осуществляли органы, определенные Отдельным нормативно-правовыми актами. Так, во исполнение Указа Президента Украины от 17 февраля 2003 " О мерах по созданию единой системы гос регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе державного земельного кадастра " Министерство юстиции Украины общим с другими ведомствами приказом от 26.02.2003 г. установило, что а) регистрация земельных участков и прав на них осуществляется в составе державного реестра земель, а функции Администратора Государственный реестр земель должен выполнять Центр державного земельного кадастра при государственно комитете Украины по Земельным ресурсам, б) регистрация в "объектов недвижимого имущества и прав на них осуществляется в Реестре прав собственности на недвижимое имущество согласно временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, функции Администратора Реестра прав собственности на недвижимое имущество осуществляется государственным предприятием " Информационный центр " Мин 'Юсту Украины, а функции регистратора - Органами БТИ.

Постановлением Кабинет министров Украины от 17 июля 2003 " В создание единой системы гос регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе державного земельного кадастра " N 1088 поддержано такой порядок гос регистрации до момента создания (до 1 января 2005 г.) Государственный реестр прав на землю и недвижимое имущество, а также установлено, что после его создания государственная регистрация земельных участков, недвижимого имущества и прав на них Должны проводится исключительно Центром державного земельного кадастра при государственно комитете по Земельным ресурсам. Постановлением КМУ N 671 от 26 мая 2004 был создан Государственный реестр сделок, держателем которого определено Министерство юстиции Украины, администрацией которого определено ГП " Информационный центр " Министерства юстиции Украины.

Вышеупомянутым постановлением КМ Украины был также утвержден Временный порядок гос регистрации сделок, согласно Которым регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Реестр одновременно с его нотариальным удостоверением. То же нотариусы, не имеют доступа к единой комп ютерной базы данных Реестра, в день удостоверения сделки направляют один его экземпляр регистратору, Который в день получения экземпляра вносить соответствующую запись в Реестр.

Однако такая система гос регистрации прав на недвижимость и порядок ее осуществления должна быть приведена в соответствие с требованиями ЗУ " О гос регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений ", Который определил правовые, экономические, организационные основы создания в составе державного земельного кадастра единой системы гос регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, их ограничений. В соответствии с Законом, в частности, систему органов гос регистрации прав составляют центральный орган от исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, созданная при нем хозрасчетная юридическое лицо (центр земельного кадастра) и его отделения на местах, Которые являются местными органами гос регистрации прав. Держателем государственно реестра прав является центральный орган от исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, а администратор государственно реестра прав является центр земельного кадастра, Который осуществляет его ведение (ст. 5). Как указано в Заключительных положениях Закона к созданию единой системы органов регистрации прав, а также в формирования государственно реестра прав в составе державного земельного кадастра регистрация в 'объектов недвижимости проводится коммунальнымы предприятиями БТИ.